Das Vergleichswertverfahren: 

So wird der Marktwert Ihrer Immobilie präzise ermittelt.

Wer den Wert seiner Immobilie im Jahr 2026 bestimmen möchte, sucht Sicherheit und Marktnähe. Das Vergleichswertverfahren gilt dabei als die realitätsnächste Methode zur Wertermittlung.

Es orientiert sich nicht an theoretischen Baukosten, sondern direkt am aktuellen Markt-Geschehen: Was haben Käufer für ähnliche Objekte in Ihrer Nachbarschaft tatsächlich bezahlt?

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen anderer Grundstücke oder Gebäude ab, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen (wie Lage, Nutzung und Zustand) hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.

Rechtliche Grundlage für dieses Verfahren ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es wird vor allem dort eingesetzt, wo ein reger Markt herrscht und genügend Daten vorliegen.

Wann und wo wird es angewendet?

Unbebaute Grundstücke (Bodenwertermittlung)

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Der Ablauf: In drei Schritten zum präzisen Wert

1. Datenerhebung und Auswahl

Zunächst werden Verkaufspreise von Vergleichsobjekten herangezogen. Die wichtigste Quelle hierfür ist die Kaufpreissammlung der regionalen Gutachterausschüsse.

Im Gegensatz zu Angebotspreisen in Immobilienportalen enthalten diese Daten die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise.

2. Prüfung der Vergleichbarkeit

Keine Immobilie ist exakt wie die andere.

Deshalb werden die Vergleichsobjekte anhand verschiedener Kriterien gefiltert:

Lage: Mikro- und Makrolage müssen vergleichbar sein.

Energetischer Standard: Im Jahr 2026 ist die Energieeffizienzklasse (Sanierungsstand, Heiztechnik) einer der stärksten Preistreiber.

Ausstattung & Alter: Modernisierungsgrad, Grundriss und Restnutzungsdauer.

Zeitfaktor: Preise von vor zwei Jahren müssen an das aktuelle Marktniveau von 2026 angepasst werden.

3. Zu- und Abschläge

Unterschiede zwischen Ihrem Objekt und den Vergleichsobjekten werden durch professionelle Zu- oder Abschläge korrigiert. Hat Ihr Haus beispielsweise eine moderne Wärmepumpe, das Vergleichsobjekt aber noch eine alte Ölheizung, wird der Wert entsprechend nach oben korrigiert.

Die Vorteile des Verfahrens

Hohe Marktakzeptanz: Da es auf realen Transaktionen basiert, spiegelt es die aktuelle Zahlungsbereitschaft der Käufer wieder.

Objektivität: Durch die Nutzung offizieller Kaufpreissammlungen ist das Ergebnis fundiert und hält auch Bankprüfungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen stand.

Nachvollziehbarkeit: Der Wert ist direkt aus dem Umfeld ableitbar.

Fazit

Das Vergleichswertverfahren ist das Instrument der Wahl, wenn Sie wissen möchten, welcher Preis am heutigen Immobilienmarkt 2026 tatsächlich erzielbar ist. Es erfordert jedoch eine umfassende Datenbasis und fachliche Expertise, um die feinen Unterschiede in Lage und Ausstattung korrekt zu gewichten.

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